城市发展轴线延伸 “成北”的楼市风口在哪里？
“城北”到“成北”的一字之差，其实质是成都城市发展的内生性变革，更是新都城市能级的阶段性跨越。
而对于开发商而言，顺应城市发展的趋势寻找投资机会，获取的不仅是开发利润，还能分享更具想像空间的城市红利。这个投资逻辑的成功案例不胜枚举，华润、龙湖等品牌企业使用了一个站位颇高的词来进行概括——城市共生。
“城市共生”型的投资开发，前提在于充分研判城市的发展趋势。那么，当“成北”成为成都轴线发展的新兴主战场，楼市的“风口”又将在哪里聚焦？
从环到轴
成都房地产市场格局如何改变？
成都的房地产市场格局，经历了从围绕城市环线扩散到沿着城市轴线延伸的发展历程。“摊大饼”的城市发展模式，不可避免带来潮汐式交通压力、职住分离“空城效应”等弊端，但通过这种环状扩散的房地产市场积累，逐渐实现了成都传统一二圈层市场的同城化，也奠定了当前“11+2”成都中心城区的基础。
房地产市场现状和趋势的最直观体现，莫过于房价的变化。正如2018年房价热度图所示，成都楼市环状发展的历史痕迹以及轴线发展的新兴趋势都非常明显。
以环线为分析维度，因为土地供应的稀缺性，一环以内均价在10000~15000元/㎡的项目基本绝迹，多数均价15000元/㎡~20000元/㎡在之间，价格突破25000元/㎡亦不在少数；二三环之间，均价10000元/㎡~15000元/㎡之间的项目占据绝大多数，其次为15000元/㎡以上项目；三环以外，由于可开发用地存量更大，项目价格分布区间相对完整，从10000元/㎡以下到25000元/㎡以上均有供应。
当我们以轴线为维度进行分析，南延线两侧房地产高价值项目的分布明显更为集中。除了金融城这一聚集点之外，天府新区麓湖生态城板块也呈现出相当明显的聚集效应。
环状发展时期，恰好是成都房地产市场的刚需阶段。在此阶段，绕城周边作为传统一二圈层结合区域，涌现出大丰、外光华、犀浦等表现亮眼的市场板块。其中，新都大丰更是过去2013年的市场销冠板块，代表了这一时期购房者对于新都区域价值的高度认可。
而从2018年市场认购总额的热度图来看，当前市场成交沿轴线布局延伸的趋势更为明显，城南的市场认购总额远远高于其他区域。与此同时，西南侧的九江板块、西北侧的犀浦板块以及正北方向的大丰板块，也保持了相对活跃的市场成交。
通过两张热度图的比对我们可以得出结论，成都房地产市场的格局，已经从沿环线扩散的传统格局，转为以南北轴线为主干进行价值传递，未来的“成北”楼市，投资价值可期。
轴线延伸
“成北”拿什么与“成南”对标？
轴线延伸的房地产市场，是成都轴线发展的直观表现。而从城市定位的高度来看，它体现出四川省“一干多支、五区协同”的发展策略，通过打造成都平原经济区，实现做强成都这一“主干”。作为联结成都平原北部城市群的关键，2018年12月天府大道北延线的开工，拉开了成都城市轴线向北延伸的序幕。未来，天府大道将真正成为以成都为核心，北至德阳，南到眉山的“百里城市中轴”，串联起成都平原的多个城市群。
过去，成都南北两极的分化非常明显，从城市界面、开发强度、产业配置等多方面均不属于同一量级，“成南”的发展毋庸置疑是大为领先“成北”的。但步入2019年，在成都轴线延伸发展的大趋势之下，“成北”的后发优势逐渐得到体现。
从这两张图不难看出，成都中轴线的南北两端分别都承载了非常重要的功能布局，无论是交通枢纽、口岸建设、产业新城还是大型公建的配置，“成北”高标准对标“成南”的势头都非常明显。
进一步分析，目前城市南轴的功能布局，南轴两翼是龙泉经开区和天府新区产业园，双流国际机场作为空港枢纽，自天府广场往南是火车南站、金融城、环球中心、会展中心、天府软件园、麓湖、科学城等城市节点。目前，围绕麓湖已形成“成南”最炙手可热的品质居住区域，也是当前“成南”地产市场的高价值区域。
对应来看，未来城市北轴的功能布局，两翼对应的是高新西区和新都区的动力产业新城，青白江国际铁路港作为陆港枢纽，自天府广场往北是火车北站、凤凰山音乐公园、国际足球中心、轨道产业园、地理产业园、成都国际商贸城、蓉欧新城、新都城区等城市节点。在与南轴相对应的区位，新都区就是潜在的“成北”地产市场高价值区域。
交通枢纽方面：北轴的火车北站，作为全国铁路枢纽之一，随着改造升级，其能级远超火车南站。
口岸建设方面：双流国际机场目前作为中西部第一空港，随着天府国际机场建设，将分流一部分口岸功能。而国际铁路港所在的大港区是西部最大铁路物流枢纽，国家对外开发口岸，蓉欧快铁起点。
产业新城方面：和成都科学城对应的是蓉欧新城，未来将基于现有的北部商城，升级成为联动“一带一路”的蓉欧新城。
城市产业功能配套：北轴上有占地592亩的世界顶级露天音乐演艺场地和城市主题公园——凤凰山露天音乐公园，中西部最大的商贸中心国际商贸城，成都国际足球中心等。
综上来看，无论是从城市功能来看，还是国际化形象界面来看，成都城市北轴展示出来的能量毫不逊色城市南轴。“成北”对标“成南”，从此不再是一纸蓝图。
楼市风口
新都凭什么坐上成北“c位”？
城市发展的趋势所在就是投资风口所在，这是“城市共生”型开发商的投资逻辑核心。对于“成北”未来发展的高度认可，集中体现在万科、华润、保利、龙湖、蓝光、金辉等知名企业争相进入新都市场。其中，又以龙湖和华润的进入最具代表性。龙湖近年来深耕成北，在享受先发红利的同时持续落子新都。华润同样对“成北”发展格局充满信心，沿城市北轴从金牛、新都乃至彭州进行大手笔布局。
从这一点来说，品牌开发商“用脚投票”的市场行为，已经佐证了新都作为成北楼市“c位”的趋势。与此同时，新都房地产市场自身的良好表现，也在成都房地产市场 “特殊周期”里，上演了一出漂亮的弯道超车。
从近年土地市场表现来看，新都区近五年土地控量出让，有效控制供地节奏和商住配比。除2015年集中供应外，2016-2018年新都住宅年均新增可建面积85万㎡，远低于近5年年均235万㎡的商品住宅去化量，市场土地库存较低。
从楼面地价来看，新都住宅类用地楼面地价2017年实现跨越式上升，2018年出现合理回落。同时，伴随新都商业市场逐步繁荣，近年来商业用地成交楼面地价增幅也较大。
从2018年同位区县住宅类用地平均楼面地价对比来看，新都区位于中位偏上水平，轴线经济带动下释放出的高城市价值将推动土地价值持续上升。
随着成都加快建设美丽宜居公园城市，新都区上市土地容积率也在持续降低，2.0容积率几乎成为标配，未来改善属性将持续加强。
从商品住宅市场供销存量来看，2018年新都区处于同位区县中位，相对较为平稳。从销售均价来看，新都区均价略低于平均线，尚有较大上升空间。
更重要的是，近五年新都区商品住宅年均去化面积达到235万㎡，经历2015-2017年三年供不应求。无论是区域内的原生客户改善需求，还是正在急剧增长的产业人口置业需求，都将在较长时期内给新都楼市健康发展提供强劲的需求支撑。
更值得关注的是，随着新都商贸商业的繁荣，近来新都商业销售也呈现供不应求趋势，甚至多个住宅项目的商业年去化面积超过1万㎡。
结语：
随着成都 “百里城市中轴”发展格局的日益明显，“成北”高等级对标“成南”的目标，已不仅仅停留在蓝图之上。结合当前房地产市场沿轴线发展的鲜明趋势，新都区不仅是未来成都城市北轴最为理想的宜居公园城市，更将成为开发商优先布局的市场价值洼地。
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